从去年４季度伟业指数北京对写字楼市场的测算看，
写字楼综合价格为 １４８１３元平方米， 综合租金为
１５７元平方米月，综合收益率为１１.１%。整体上看，
租金降幅大于价格降幅，虽有少数写字楼物业价格看涨，
但市场交易表现甚为清淡。预计今后一段时间，写字楼
总体市场仍难以摆脱市场低谷，租金有续降的可能，售
价变化不大。

    整体租金水平下降

    从各城８区角度看，以去年４季度为例，北京８个城
近郊区的写字楼物业综合平均价格每平方米下降了６５元。
但东城、西城和宣武区的写字楼综合价格还有微幅上涨，
主要是因为这三个区域中有一定数量的高档办公用房接近
竣工，价格水平也随之上涨到较高的水平，从而上拉了三
个区的综合价格。其它城区的竣工项目也有一些，但价格
与原有物业相当或略低，再加之原有写字楼物业中还有少
量项目调低了售价，因而这些区域的写字楼综合价格均有
小幅下降。而降幅一直较大的写字楼租金今年有可能继续
回落。从去年４季度租金较以前每月每平方米下降了１６
元可以看出，各城区写字楼租金均有较为普遍的下降。也
有少量经营较好的项目提高租金，但还不足以形成上拉整
体租金水平的力量。

    写字楼建设在向城外转移

    本季度不同环线的写字楼综合价格普遍有所下降，这
其中既有新项目进入市场价格偏低的因素影响，也有原部
分项目降价影响。其中新项目以四环周边出现较多，因而
使四环路综合价格有一定幅度下降。二三环路区域也有新
项目出现，且较中心区多，但从写字楼出现新项目的总量
上看，中心区则少于外围地区。

    从租金上看，各环线地区的写字楼租金都有小幅下调。
三环以里地区的写字楼租金降幅稍大，四环租金水平在上
季度就已超过三环，这与后面将要分析的不同方位与集聚
区的具体情况有关。而从不同环线的写字楼收益率上看，
本季度中心区收益率未降，但其内的写字楼价格与租金价
格均有下降。二三四环收益率普降，这与写字楼租金的普
遍下调有直接关系。

    不同方位的市场概况

    西北二环及东二环，东、西、北三环及北四环的写字
楼价格都有下降，部分方位区价格下调是与原有写字楼项
目降价和新项目在该方位出现都有关系。如北四环的海泰
大厦、天建大厦，东三环的华彬国际大厦，西北三环的嘉
海大厦等都是本季度出现的新写字楼项目。从不同方位区
的写字楼租金上看，西北二环及东二环租金降幅显著；东
、西、北三环也有相当程度下降；东、北、西北四环租金
降幅更大一些。从租金下降项目的方位看，与价格下降的
方位区较为一致。这也说明，这些方位区同时也是写字楼
项目较多、交易相对活跃的地区。不同方位区的写字楼收
益率也有一定变化，大部分方位区写字楼收益率受租金下
调影响而下降，同时售价也有一定下降，因而收益率的降
幅并不大，四环收益率较上季有所上升，这与四环周边出
现新项目价格较低而租金价格较高有关。

    写字楼聚集区海淀市场最好

    通过对市区范围内的４６４个项目进行分析，写字楼
总的格局并未发生大的变化。按写字楼所处的位置划分，
分为比较集中的８个主要集聚区：王府井、西单－金融街
、东二三环、东北三四环、马甸桥－安贞桥、亚运村、海
淀、西南二环－西客站，这８个集聚区可以说是北京写字
楼最为集中的区域。

    此外，还有８个写字楼项目相对集中的区域，它们是：
西三环、西直门、北二环、南二环、潘家园、崇文门、丰
台、石景山。从８个主要的写字楼集聚区的销售价格上看，
除了海淀区，其它集聚区价格都小有下降。从租金角度看，
８个集聚区中，除了海淀外，其它各集聚区租金均有一定
下降，从全市所有写字楼项目经营情况来看也是租金一直
趋降的形势。但海淀集聚区的租金指数继续有小幅上调，
但实际上并不是大部分写字楼租金都有上扬，只是有几个
项目租金看涨，而其它项目的租金变化不大或小降，因而
使综合租金水平微幅上扬。海淀集聚区不同于其它集聚区
的一点是：它是电子高科技产业的集中区，附区域的行业
竞争日趋激烈，在办公用房方面也有需求。因此，海淀区
的写字楼市场相对看好也是由于行业集中的特性使然。
王薇