经过1998年房改政策上的一系列的跌宕起伏，建设部
将1998年的房改工作总结为两大突破，一是住房供应制度
的重大突破，住房供应结构发生了根本性的变化，长期以
写字楼、高档住宅为房地产主业的格局被打破，经济适用
房成为社会需求主流。二是分配制度上的重大突破，取消
福利性的实物分配而推行货币化。至此，房改全面推向社
会，涉及千家万户。从去年下半年开始，各省、自治区、
直辖市已陆续停止了住房实物分配，我国延续几十年的实
物性、福利性的住房分配制度宣告退出历史舞台。
如果说，1998年的房改工作波澜壮阔，那么1999年的
房改荡起的可能仅仅是一些浪花，比较而言要平稳得多，
有人甚至称其为房改“过渡年”。这一年，随着各地深化
房改方案的陆续实施，涉及到每个人切实利益如住房补贴
、公房租金、贷款程序、二级市场等的各种相关规定都将
揭晓，房改市场将进一步规范化、法制化。眼下已有21个
省、自治区深化房改的方案正式发布，中央在京党政机关
的方案已经国务院常务会议原则通过，上海的方案也经市
人大常委会通过， 另有6个省、自治区、直辖市的方案正
待所在政府的批准实施。有消息说，2000年后个人到市场
上择屋而居已是不争的事实。
住房供应多元化体系建立
三类住房供应体系将最终形成，即高收入者购买、租
赁市场价商品住房；中低收入者购买经济适用房；最低收
入者租用政府或单位提供的廉租住房。在新的房改方案中，
一个基本原则是个人、单位、国家三方面合理负担购房款。
国家负担指政府对经济适用房的支持，主要体现在提供部
分基础设施配套、实行税费减免和以划拨方式提供土地权，
同时以出售方式提供给城市中低收入居民家庭，要求住房
的出售应收回投资并包含一定的利润。廉租住房则面向最
低收入水平居民，以租赁方式提供，租金的确定主要考虑
最低收入居民家庭的支付能力，不能收回成本，享受更多
的是政府补贴。单位负担指向职工发放住房补贴；个人负
担，其合理额度平均为家庭年均收入的4倍。
住房供应体系的多元化将保障收入再低的百姓也有房
住。
住房补贴如何发放
如何将住房的“福利性”直接体现到职工的货币上，
是住房分配货币化的关键所在。建设部副部长刘志峰认为：
住房补贴“老人一次性发放，新人按月发放”（注：老人
指停止福利性分房前参加工作的，新人为之后参加工作的
）的方式是一种较好的补贴方式。对“老人”实行一次性
补贴可以处理各种不同情况，适合目前的财力。对新参加
工作的职工采取按月补贴的方式，将过去住房实物分配体
制时实行的二次分配直接变为一次分配，提高职工工资中
的住房消费含量，直接进入货币工资分配的住房新体制，
有利于建立规范的住房分配货币化的制度。
由于住房补贴由各省、市根据各地的生活水平进行确
定，补贴多少将会直接影响到房改市场的稳步推进。同时
住房补贴的发放由职工所在单位进行，对党政机关来说，
由于人员少，实行住房分配货币化的资金来源相对稳定，
但对一些企事业单位而言，职工多，住房状况不一，有的
单位根本没有住房补贴能力，对离退休人员、最低收入困
难居民、经济承受能力有限的人员，住房补贴如果不适宜
可能会使他们进一步丧失住房支付能力。
公房租金是否会调整
有专家称，理顺房屋租金，培育市场经济体系下房屋
租赁市场，才是房改的主要方向。近几年，提高公有住房
租金一直雷声大雨点小，没有真正形成房改市场的重点，
公房租金一直缓慢增长。有数字统计，当住宅合理的租售
比价为1：100， 即每平方米月租为1的话，售价每平方米
为100左右， 这时人们觉得买房比租房合算，而目前租售
比价与此相去甚远，按全国商品房1500／平方米的平均售
价计算， 租售比价为1：1351，很显然，要使人们乐于买
房， 除了要使房价降到6倍于一个中等收入家庭年收入以
下外，还要提租。1999年，提高公房租金的力度可能要加
大。
住房二级市场放开
有消息称，安徽省建设厅采取抓试点、攻难点、促热
点的方式，积极有序地开放住房二级市场，1998年间共换
发产权证80万本。
今年2月1日广州房改房也在一片呼声中闪亮上市，上
市房不受购买房改房满五年方可上市的限制，不仅可以买
卖，还可以交换、出租、抵押和赠与。
开放住宅二级市场可能成为1999年的一大亮点。由于
城市无房户家庭所占比例已很小，而改善住房状况的要求
却极为强烈，加上部分百姓手里的房屋产权清晰，通过上
市改变居住条件已成为可能。二级市场的放开，使住房不
仅仅是单纯的消费品，而且能真正成为投资品，具有增值
、保值功效。
开放住房二级市场的难点是：长期以来形成的住房现
状，违规违纪多占房、超标房等情况严重存在，这些人可
能通过上市交易谋取不法利益，因此必须制定严格的市场
准入制度，同时要解决土地级差收益问题。
个人住房贷款进一步完善
广阔的市场空间使介入个人住房贷款已成为各家银行
的必争之地。 1998年，工、农、中、建4家国有银行发放
的个人住房贷款余额达710亿元， 住房信贷尤其是消费信
贷的扩大，有力地支持了居民住房消费的提前实现。
1999年，银行将进一步扩大住房贷款发放范围，适当
放宽个人住房贷款期限，同时多种贷款方式，如住房公积
金贷款与商业银行贷款相结合的组合住房贷款方式、房地
产开发商与银行结合的贷款方式将会陆续出现，以更贴近
百姓需求。莫江兰
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