二手房市场出师不利

　　房子是让老百姓牵肠挂肚的事。买房，去年是，今年也照样是老百姓关注的热点。自打京城房地产市场开放以来，恕 记者眼皮子不宽直言，我还没听到有谁说北京的房价便宜。即便是经济适用住房，真让一般的平民百姓一下掏出二三十万元来 买，也得且嘬一阵牙花子呢。

　　两年前，一些买房人就盼星星盼月亮似地希望京城开放二手房市场。这个日子终于等来了。去年11月15日，京城 二手房市场正式启动，而且与之相关的政策规定也随之出台，这个信息真是让那些渴望有个“家”的人眼前一亮。

　　可是眼前的这一亮，只是亮了那么几天。及至看明白二手房市场的行市了，许多买房人心里便开始丝丝冒凉气了。

　　怎么呢？敢情这二手房并不是像咱们最初想得那么便宜。干脆这么说吧，有的二手房比一手房的价码还吓人，您说这 能不让那些憋着买二手房的人心里发毛吗？

　　记者翻阅了一些有关京城二手房市场的信息和评述，也采访了几位房地产业的专家，他们的看法大同小异，说了归齐 ，主要是两点：一是房改政策不配套，二是手续繁杂，卖房买房太费事。

　　上市的二手房太少

　　由于事先人们都挺看好二手房市场，所以一般的房地产交易所，都把它当成一台大戏来作。负责交易的业务员也属精 兵强将，有的交易所把明面上的展台让位给二手房。可是各交易所的二手房市场只是去年11月份开市那几天热闹了一阵，像 平静的水面抛了一块石头，溅起一些浪花。眼下渐渐平静下来。记者转了五六家交易所，有的挂牌已两个多月，只成交了一笔 二手房的买卖，有的甚至到现在还没见响。某区的二手房交易市场，人倒是不少，但大都是来探底摸道儿、观察行情的。真掏 腰包的没几个。

　　记者跟一位业务员聊起来，他坦言时下的二手房市场是雷声大雨点小，他们这个市场开张两个多月了，登记卖房的只 有30多人，跟买房人牵上线的有6处房子，可是谈着半截有5处房子的房主褪了套儿，眼下只有一个买卖还有点戏，但在没 成交之前，谁也说不准成还是不成。

　　北京市房地产交易中心在京城算是二手房较大的市场，搭上这几天京城的气温低点儿，宽敞的交易大厅冷冷清清，记 者在这儿转悠了3天，人最多的时候，也就是30多人，跟其他二手房交易所差不多。问的多，真动心买的少。所不同的是他 们这儿名气大，到此探道儿的有不少是外地口音。一位业务员把我当成了买房人，非常热情地接待了我。他告诉我，这个交易 中心自从去年11月15日开办二手房市场到现在登记卖房的有150多，但成交的只有11套房子。这在京城二手房市场算 是业绩显著的。据他介绍，截止到目前，京城二手房交易的中介机构有几十家，但成交的只有20多套。他们这儿就占了一半 。

　　我饶有兴致地看了看他拿出来的二手房房源登记表，150多套房，可以说覆盖东西南北城，但是细瞅房价，却让人 心里犯嘀咕。

　　甭说楼房，就是位于地安门的一处十多平方米的平房，要价都在10万以上。这位业务员口齿伶俐，我跟他深聊了一 个多小时，他叹道：这个买卖不好干，有时几天不开张，心里头真起急。我问他急的是哪一出呢？他直言房源太少。经他泄底 ，我才清楚，敢情他手里拿着的这一百多处房源，真正跟他这儿达成卖房协议的只有一半。也就是说另一半要卖房的房主，还 在其他交易所挂着号，属于一个闺女许了几个婆家，脚踩几条船，哪家能先牵上线，给的钱多，就先出手。这么一算，房源的 确有限。

　　二手房价为啥这么高

　　二手房的买卖跟一般商品房交易不同，通常商品房是“一口价”，没有讨价还价这一说。二手房却可以买卖双方商量 着来。

　　您会问了，卖房的主儿根据什么开的价呢？他标出的价有谱儿吗？

　　当然有谱儿，这个谱儿就是行市，所谓行市目前是从哪儿来的呢？

　　是从商品房那儿来的。比如说方庄一带现在的商品房是每平方米7000元左右，他卖的是旧房，就适当往下落一点 ，降到5000元左右。为什么只落这么点儿呢？这就没谱儿了。按国家有关规定住房价款的折旧率是每年2%。您这房子住 了10多年，按道理来说跟新房差着行市呢。可是上市的二手房现在不是少吗？他开出的价，您爱买不买，您不买，不见得别 人不买，反正卖房的人还有房住，不急着出手，他能“扛”得住。

　　当然按交易所的规定，您如果认为想买的房不值那么多钱，这也好办，您可以找房地产评估部门替您评估。但有一样 ，评估可得花钱，眼下的行情是评估一套房子，人家要收评估出的房价的0.5‰评估费，这笔钱您得先掏。您想谁那么大头 呀，房子还没买，先掏一笔评估费。所以，眼下的二手房市场，事先由房地产评估部门评估出来的价位很少，大都是随行就市 ，自己先开价。

　　单位这关不好过

　　眼下，有关人士在分析京城二手房市场火不起来的原因时，都提到了相关政策的细化和手续繁杂的问题。记者在调查 中发现这些虽然对激活二手房市场有些梗阻，但并不是主要因素。

　　为啥这么说呢？眼下您如果有套属乇个人产权的公房想上市，只要到您原来买房的单位盖个章就行。因为按政策规定 本单位职工有买您房的优先权，所以单位房管部门要点头。有了这个章，然后再到住房所在区县的房管部门盖两个章，一个是 证明您的房子不属于拆迁范围，另一个是没有物业管理和暖气费等方面的遗留问题。这几个章盖得了，您的房子就可以上市了 。记者在交易所碰上几个想卖房事先探路的主儿。他们都还没拿到房管部门批准准许上市交易的证明。主要是原房的单位不松 口。一位想卖房的主儿抱怨说：“我们头儿讲话，当初你要房时，强调这个困难，那个困难，真把房分到手了，现在你又想卖 。单位还有许多小年轻等着房结婚呢。你卖房合适吗？我说这房子是我买下来的，产权已归我个人，我凭什么不能卖？再者说 我卖房，不是因为我有房住，而是想卖了旧房买新房。看来且得耗着呢。”

　　记者在北京市房地产交易中心了解到，只要买卖双方达成成交协议，可以委托交易中心办理过户和税款缴纳等各项手 续。只要双方各给他们2000元服务费就得。这个交易中心的业务员诚恳地说，只要您的已购公房原单位同意上市，房地产 部门的那几个章，他们都肯帮您去办。不过，关键的环节是已购公房的原产权单位那一关，您得想主意过去。

　　对已购公房的上市，为什么有些单位表现得那么谨慎呢？记者在调查中了解到，这里的主要障碍是心理平衡问题，或 者说还没有从福利分房的老观念里跳出来。您想呀，当初福利分房时，您分到了一套三居，以后又按房改价买了下来，三居的 房改价撑死了10万元。现在您虽然住满5年，但转过身作为二手房上了市，开价就是70万80万。您这不是一口吃了个胖 子吗？当然会让那些当初没分上房的人心理失衡，有些单位的领导正是出于这一点来拦您一道。

　　二手房别成“广寒宫”

　　有房的人不想轻易卖，想卖房的人又憋着卖高价，这恐怕是眼下京城二手房市场没有真正形成市的一个因素。记者查 阅了300余处二手房源，三环以内的两居室没有20万元拿不下来。就眼下的这个价位，真动心的不多。一位业内人士跟记 者说了句实话：二手房市场实际上与商品房市场是一种相互拉动的关系，指望靠二手房拉动房地产市场的想法，有点一厢情愿 。据有关人士介绍，去年京城商品房的施工面积达到了3800万平方米，从销售情况看，除个别商品房项目和经济适用房外 ，全市各种档次的商品房卖出去的数是下降的。市统计局去年1月至11月份的统计资料表明，到去年11月商品房空置面积 已达354万平方米，比前年同期增加了101%，这么多卖不出去的空楼摆在那儿，没别的，价儿太高。二手房市场也如是 ，价太高自然也得“挂”起来。

　　各方人士都希望二手房市场能尽早活跃起来，拉动整个房地产市场。据了解，京城已购公房户有70万。业内人士把 这看做是一个潜在的巨大市场，大家期待着政府关于二手房上市的配套房改政策早日出台。希望政策再宽松一些，如取消已购 公房居住5年以后才准上市，重新界定使用权与产权等等。因为上海在这方面已先行一步。记者通过在二手房市场实地观察了 解到，相关的政策是必要的，但关键是解决卖房人和买房人的心态和理念问题。

　　而价格因素永远是房地产市场的杠杆，一手房也好，商品房也罢，价码太高，只能让买房人望楼兴叹。

　　本报记者刘一达

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