要说过去一年，政府可真没少为咱老百姓的“住房问题”操心，不用说什么，去看看那抓阄、抢号，甚至走后门 抢购经济适用房的长队；听听那打听二手房信息的如潮电话，就知道老百姓的胃口已经被吊起来了。

　　然而，也许是“摸着石头过河”路不好走吧，总有些磕磕绊绊让人感觉不怎么痛快。厉兵秣马又一年，跟大家先 给京城房地产市场号号脉，但愿这一年真的火、火、火！

　　一级市场雾里看花

　　数字：1999年12月底统计数字：经济适用房回龙观一期，短短四个月销售期间，签订认购合同4921份 ，正式合同3704份，售房3980套，43万平方米。中关村高新技术区商品房万泉新新家园，一期售价近9000元／ 平方米，期房期间即销售告罄。

　　故事：特想买房的郑先生在京城商品房市场里寻觅了半年，没买成房倒做了一篇文章：“众开发商在激烈的商战 中抛出一枚又一枚五彩缤纷的炸弹，弹弹击中消费者的要害：他们被现代城的望景台、空中花园强烈吸引，为复式、错层的新 颖设计所陶醉，被欧式、加拿大式等西方设计理念套牢，甚至连万科的物业管理先行也着实抢走了一大批客户……”钱儿没郑 先生多的吴女士却跟郑先生一样烦恼，位置、价格、升值潜力等多方面极为近似，又各具亮彩的经济适用房天通苑与回龙观着 实让她举棋不定。

　　讨论：低迷依然是1999年京城房地产市场不争的事实。但是，与近500万平方米闲置商品房形成极大反差 的是经济适用房与较高档商品房的热销。业内人士称之为“两头火”。有分析说：品质好、价格低、有政策保障，让老百姓不 仅敢想，而且买了放心，是经济适用房火的重要原因；而在北京房价普遍下降的情况下，万泉新新家园、万柳光大小区等几个 亮点的不断提升，则说明了商品房还是有市场，就看产品怎么去开发。

　　关于开发产品，业内人士认为，今天的项目公司已经做得相当不错，他们已经认识到与电视机、计算机的更新换 代一样，住房这一商品除了其固有的价值外，还应有享受价值。这个市场已不是简单地由供求关系来决定，栖身之所最该强调 以人为本，需要人为地用内涵去调动市场。于是，今天的老百姓挑选房子，就跟当年进百货大楼一样，看见商品琳琅满目，人 们不再像小孩子打醋似的直接了当，他要货比三家，要踌躇一阵子，让自己的钱花得更物有所值。销售速度慢了，成交更有一 个拉锯战，但开发商们乐观地认为这只是黎明前的黑暗。

　　然而，面对越做越大的广告，面对开发商们隔三差五抛出的新概念，老百姓好像还有点不适应。新颖是新颖，总 觉得像雾里看花，有点虚，不知谁能借咱一双慧眼让咱看个清清楚楚、明明白白。

　　黎明前的黑暗也罢，雾里看花也好，应该说都是好事，至少说明从前那高高在上的房地产商们已经很在意咱老百 姓了，而咱老百姓也在这“在意”中被潜移默化地提高了品位。

　　新年伊始，据说众开发商们已经铆着劲儿“新学年新打算”

　　了，政府也急急地发出信号，今年继续投资95.6亿元，再建600万平方米，要把经济适用房的实惠进行到底。

　　五彩缤纷的炸弹更多了，老百姓还需擦亮慧眼。

　　二级市场无行无市

　　数字：有媒体报道，自去年11月15日以来的一月间，经市各区县房地局交易管理部门批准准许入市交易的已 购公房只有几套，一套使用面积只有60平方米、位于方庄的三居室要出海价---70万。意向买二手房与卖二手房的比例 ，有人说4比1，有人说7比1，甚至有中介机构说大于10比1。

　　故事：家住西便门的石老先生几乎一天一个电话打到换房站的郑家姐妹那里。自打听说二手房可以上市，年近7 0的老夫妻俩就合计把现住的一套三居室卖了，买一个小点儿的、楼层低点儿的两居，赚一部分差价补贴生活，以备养老。可 是，都一个多月过去了，还没什么进展。换房姐妹告诉记者：老先生的房子已经批准可以入市卖了，现在最大的困难是能买的 二手房源太少，找不到一个又有产权又能让老先生满意的两居，即便找到了，这手续怎么办，她们心里也挺打鼓。

　　讨论：没货，空有排队等的。二手房上市的大门洞开已整整两个月了，市场并没有像人们期待的那样“热闹”。 于是先前拼命造势的人们，又开始急诊不休。获得普遍共识的原因是：供大大小于求；政策拉动的力度不够。

　　为什么没人卖房？业内人士分析有几难：一是政策控制多，触动老百姓卖房难。特别对个人所得税征收的有关条 款界定还有待进一步解释。像如今许多老百姓是怎么算账都觉得卖旧买新得不偿失，必然纷纷撤掉登记。二是手续繁杂，办理 效率太低。从申请到审批、交易、过户，最保守的估计没有100个工作日根本别想办成，一边是各房管部门疲于应对，一边 是老百姓办着办着就烦了，索性“我不卖了行吧！”三是有许多不明确、不配合、不理解的问题，比如原产权单位不同意盖章 ，审批方又非见章才给批，还有物业管理费、供暖费该谁来交等等，这些问题处理不好可能带来一系列后遗症。

　　“当初来问的人恨不得把电话都打爆了，现在少多了，大家都失望了。”一位不愿透露姓名的换房站负责人对二 级市场现状的概括是：“无行无市，怎么运作？老百姓不知，我们也不知。”

　　然而，说是失望，人们还是不甘心放弃这块理论上绝对该火的市场。一些中介机构开始讨论如何促进二级市场的 发展，譬如：能否取消居住年限、原售房单位等限制，实现即买即卖；能否简化税费，对二手房上市统一收综合税，由房地产 交易部门代收后再分别向财税部门细分；能否建立房地产经纪人制度，将其培育成客户可依赖的委托人，按律师的执业要求对 其进行规范；能否取消上市申请制；能否开设二手房吞吐经营与典当业务等等。

　　政府更着急，据有关人士透露，新年刚过，决策者已与业界精英们几度聚首，分析相当犀利，矛头直指有关职能 部门。

　　早在二手房上市之前，就有人预言：京城1.6亿平方米存量公房中如果有10%即1600万平方米能够上市 ，人们卖旧房买新房，所带动的房地产资源流动将远远大于1600万平方米。通过二级拉动一级市场，将来再带动三级市场 ，二级市场扮演着承上启下的重要角色。业内人士讲：“不能因噎废食，因为现在二级市场不火，就放弃积极培育的态度。” 大多数老百姓都眼巴巴地指望着通过这块市场圆住房梦呢，再努把力，或许今年就柳暗花明了。

　　数字：业内人士计算，北京约有55万户居民没有自购住房，是使用权范围内的潜在租户，假设其中的20万户 需要上市租房住，就可以支撑起一个庞大的房屋租赁市场。

　　故事：“千万别跟我提房子”，1998年毕业留京工作的陈小姐一年搬了两次家，“真被折腾怕了”。第一次 只住了两个月，房东就神秘兮兮地告诉她：“最近单位查得紧，您还是别处去吧。”

　　第二次是她不满意房东，哭着喊着不肯签合同，不签就不签，住进去后，他就不停地来骚扰你，今天说让你交物业管 理费，明天又说得交取暖费，这是我该交的吗？现在的房子是托朋友找的，还算太平，真是不敢找中介了，一锤子买卖，收费 不少，却一点儿保障都没有。

　　讨论：公房上市千呼万唤始出来，人们期待已久的少花点钱买个栖身之处，却被挡在各种各样的门槛之外。不过 ，买不起可以租。据了解，有关部门正积极采取措施，发展被业内人士称为三级市场(产权关系不变，在使用权范围内进行经 营和转让)的住房市场，让长期处于“地下活动”的租赁与转让交易名正言顺地走到台前。

　　其实，翻翻大大小小各种媒体上整版的招租广告，看看充斥在城市每个角落的求租小纸条，就知道北京的三级市 场早就私底下运作着并火爆着。上海市房地产市场一年成交额的90%以上是在三级市场。有关人士预言：三级市场真正放开 后，其火爆将大大超出人们的预料。

　　火的原因显而易见：功能多，买卖租可能性都有；价格低，吸引力大；位置相对较好，三四环以内；手续简单， 只需出具租赁安全与租赁许可两证；可塑性好，能从各角度满足消费者需要。

　　火的好处不言而喻：能切实解决一大批老百姓的实际困难；

　　开发商可以建廉租房，开发一个新的销售品种；中介机构可以放开手脚施展本事；国家既可达到规范市场的目的，又 能增加若干项收益。真是几全其美。

　　有消息说，相关政策有望在今年四五月出台。

　　“买不起新房买旧房”，“买不起旧房就租房”，“产权不行要使用权”，让老百姓多一项选择总比一条胡同走 到黑要好得多。本报记者 辛宏